Kapalıçarşı'da kira sırası

 YOLLARINDA yürümek zor. Sokakları hınca hınç müşteri dolu. Yerlisi yabancısı binlerce insan bir o dükkana, bir bu dükkana girip çıkıyor...

Burası tarihin en eski alışveriş merkezi Kapalıçarşı. 551 yaşında olmasına rağmen yeni ve modern rakiplerinden çok daha fazla müşteri çekiyor. Üstelik hiç kampanya yapmadan. Kesin rakamlar yok ama kış aylarında günde 250-300 bin, yaz aylarında ise 350-400 bin kişinin geldiği söyleniyor. Alışveriş için gelenlerin çoğunun üst gelir grubundan olduğunu da ekleyelim.

Hal böyle olunca çarşıda sayıları 4 bini bulan dükkan hem yatırımcı hem de girişimciler tarafından büyük rağbet görüyor. Satış ve kira bedelleri ağırlıklı olarak altın ve döviz üzerinden belirlendiği için uzun dönemde yatırımcısına büyük karlar sağlayabiliyor.

ÇARŞI KABUK DEĞİŞTİRİYOR
Özellikle ana caddeler üzerindeki mağazalarda ciddi bir kabuk değişimi başlamış durumda. Kapalıçarşı’nın Nuruosmaniye Kapısı’ndan başlayıp Beyazıt’a kadar uzanan ana caddelerinden Kalpakçılar’da Vakko, Godiva, M. A.C ve Silk & Cashmere gibi ünlü markalar göze çarpıyor. Kapalıçarşı Esnafları Derneği yetkilileri Cotton, Batik, Mavi Jeans gibi markaların da yakın zamanda mağaza açmak için görüşmeler yaptığını anlatıyor. Çarşıda mağaza açmak isteyen bir başka bildik zincirse perakende devi Migros.

Çarşıda satışın yanı sıra prestij mağazaları açmak isteyen onlarca markadan daha söz ediliyor. Yine bankaların da prestij şubeleri açmak için dükkan baktığını belirtelim. Şimdi bu ilgi yan sokaklara da yayılıyor. Kabuk değişimiyle çarşının en ücra noktaları bile yatırımcı ve girişimciler tarafından mercek altına alınmış durumda.

KİRALIK DÜKKAN SAYISI AZ

Kalpakçılar, Kapalıçarşı’nın en prestijli caddesi. Dükkanların büyüklüğü genelde 16-20 metrekare. Kapalıçarşı’nın en büyük dükkanları arasında gösterilen Şark Kahvesi ve hemen yanındaki Ali Baba ile Halkbank’ın bulunduğu mekanlar bile 80-100 metrekare büyüklüğe sahip.

4 bine yakın işyeri bulunan Kapalıçarşı’da kiralık dükkan bulmak nereyse imkansız. Kiralanan dükkanlar da çoğunlukla el altından alıcı buluyor. Kiralama işleri o kadar gizli yapılıyor ki çarşı esnafı, “Biz bile içindeki çalışan değişince el değiştirdiğini anlıyoruz” diyor.

Kapalıçarşı’da hem yatırımcı hem de girişimci için küçük bir araştırma yaptık. Birkaç kiralık mağazaya rastladık. Beyazıt Kapısı’nın girişindeki 233 numaralı dükkan (eski Lokum Land) ve aynı yol üzerindeki 207 numaralı dükkan kiracı bekliyor. Yine Tahtakale kapısı ile Nuruosmaniye Kapısı arasında Kapalıçarşı’ya paralel uzanan Kılıççılar Sokak’ta da dört kiralık dükkan var.

KİRALAR 3-4 KİLO ALTINA

Ağırlıklı olarak kuyumcu ve hediyelik eşyacıların yer aldığı; Vakko, Godiva, M.A.C ve Silk & Cashmere gibi markaların da mağaza açtığı Kalpakçılar Caddesi’nde kiralar genelde altına endeksli. İlk yıl için yıllık peşin kira isteniyor. Dükkanların yıllık kirası 3 ila 4 kilo altın arasında değişiyor. Beyazıt Kapısı’na yakın dükkanlarda 3, turist girişinin daha fazla olduğu Nuruosmaniye Kapısı’na yakın olanlarda 4 kilo altın isteniyor. Mahmutpaşa Kapısı’ndan başlayan Aynacılar Sokak’taki yıllık dükkan kiraları ise 1.5-2 kilo altın arasında. Kılıççılar Sokak’ta bile dükkan kirası 600 gramdan başlıyor.

Kapalıçarşı’nın dışında, Nuriosmaniye Kapısı’nın bitişiğinde kapanan 8 metrekarelik döviz büfesinin yerine ise farklı olarak aylık 10 bin TL kira isteniyor.
Kapalıçarşı’da tekstil, hediyelik eşya ve kuyumcuların bulunduğu Fesçiler ve Örücüler gibi diğer sokaklarda ise kiralar dolar veya euro’yla ödeniyor. Fesçiler Sokak’ta 2 bin 500, Örücüler Sokak’ta 3 bin dolar civarında aylık kirayla dükkan bulmak mümkün.

110 KİLO ALTINA SATILDI
Kapalıçarşı’da satılık dükkan bulmak da çok zor. Satışların da yine el altından yapıldığı, alıcılarınsa genelde çarşıdaki diğer esnaf olduğu söyleniyor. Örneğin, Mahmutpaşa girişindeki Aynacılar Sokak’ta Orbay Diamond’un boşalttığı 23 numaralı dükkan 35 kilo altına el değiştirmiş...

Kalpakçılar Caddesi üzerinde bulunan Anadolu Kuyumcusu’na ait mağaza ise banka haczi nedeniyle satılmış. Kapalıçarşı Esnafları Derneği’nden bir yetkili, dükkanın 110 kilo altın (yaklaşık 11 milyon TL) karşılığında el değiştirdiğini söylüyor.

“Louis Vuitton’un kendisi gelmeli”
Böylesine rağbet gören Kapalıçarşı, diğer yandan sürekli polis takibinde. Özellikle ünlü markaların taklitlerinin de satıldığı iddiasıyla iki haftada bir polis baskını düzenleniyor. Çarşı esnafı bundan hayli rahatsız. Esnafın bağlı olduğu derneğin yöneticileri “Çarşıdaki taklit malları polis baskınları değil, ancak o markaların sahipleri, temsilcileri çarşıya gelip mağaza açarsa bitirir” diyor. Esnaf, Louis Vuitton gibi markaların da Kapalıçarşı’da mağaza açması gerektiğini düşünüyor.

Durul ATKAYA / RE/MAX Sur Ofisi Gayrimenkul Danışmanı

“Yatırım için çok cazip”

Kapalıçarşı’da mağaza/dükkan satışı ve kiralaması konusunda biz çok fazla devreye giremiyoruz. Bizim gözlemimiz, Kalpakçılar gibi ana caddelerin yanı sıra çarşının kapı girişlerine yakın dükkanların daha fazla prim yaptığı yönünde. Dünyaca ünlü markalar da burada mağaza açmak istiyor. Ancak dükkan alanları çok küçük. Tarihi eser niteliğinde olduğu için tadilat yapıp 2-3 dükkanı birleştirmek de mümkün değil.
Vakko mağaza açtı ama burada sadece eşarp satıyor. Altınbaş, Atasay ve Paşabahçe, Kapalıçarşı’da büyük yer bulamadıkları için Nuruosmaniye’yi tercih ettiler. Kapalıçarşı da İstiklal Caddesi, Nişantaşı veya Bağdat Caddesi gibi prestij için mağaza açılabilecek bir bölge. Girişim ve yatırım için önemli bir alternatif olabilir.

Bir zamanlar rekabet yasaktı...

Nuruosmaniye, Mercan ve Beyazıt arasında yer alan Kapalıçarşı’nın temelleri 1461 yıllarında atıldı. 15’inci yüzyılda Fatih Sultan Mehmet döneminden kalan kalın duvarlı bir seri kubbeyle örtülü bu eski yapının etrafı, sonraki yüzyıllarda diğer sokakların üstü örtülerek ve ekler yapılarak alışveriş merkezi haline getirildi.

Geçmişte her sokağında belirli mesleklerin yer aldığı ve konusunda nesillerce uzmanlaşmış aileler tarafından elişi imalat yapılan çarşıda, her türlü değerli kumaş, mücevherat, silah, antika eşyalar satışa sunuluyordu. Geçen yüzyılın sonlarında deprem ve birkaç büyük yangın atlatan Kapalıçarşı’nın her sokağında aynı ürünün ustaları loncalar halinde bulunuyordu. Bütün dükkanların genişliği aynı olacak şekilde inşa edilen çarşıda, satıcılar arasında rekabet etmek yasaktı. Ustalar tezgahını dükkanın önüne çıkarıp kalabalığa göstererek ürün işleyemezdi.

Günümüzde Kapalıçarşı, 30 bin 700 metrekare arazi üzerindeki 66 sokağında 4 bine yakın dükkanı barındırıyor. Ayrıca 22 kapısı, 17 hanı, 5 camisi, 1 okulu, 7 çeşmesi, 10 da kuyusu var.
Para